رکود در بازار مسکن، دیگر تنها یک تعارف نیست؛ اتفاقی است که روزبه‌روز عمیق‌تر می‌شود و نتیجه آن، سکوتی سرد و بی‌روح بر بنگاه‌های املاک است. روزهایی که مشتریان با عجله به دنبال خرید یا اجاره ملک بودند، تبدیل به خاطره‌ای دور شده‌اند. حالا بسیاری از دفاتر املاک نه‌تنها خبری از قراردادهای پرسود گذشته ندارند، بلکه در آستانه تعطیلی و ورشکستگی قرار گرفته‌اند.

بازاری که از نفس افتاده است

حالا مدت‌هاست بازاری که تا پیش از این به لطف معاملات پررونق زنده بود، تبدیل به فضایی بی‌تحرک شده است. مشاوران املاک، که زمانی در میان هر تماس و بازدید، پررونق‌ترین روزهای شغلی خود را می‌گذراندند، حالا با فایل‌هایی مواجه هستند که حتی یک بازدیدکننده هم ندارد. بسیاری از واحدهای مسکونی، چه در مناطق بالای شهر و چه در محله‌های متوسط، به قیمت‌هایی رویایی رسیده‌اند که نه فروشنده مایل به کاهش است و نه خریدار توان ورود به این بازار را دارد.

میلیون‌ها متر خانه خالی، اما بدون مشتری

از خانه‌هایی که صاحبانی ثروتمند دارند و حاضر به کاهش قیمت نیستند، تا آپارتمان‌های کوچکی که خریداران واقعی‌شان به دلیل گرانی، توانایی خرید ندارند، بازار مسکن به لبه پرتگاه رسیده است. قیمت‌های سرسام‌آور متری ۱۰۰ تا ۵۰۰ میلیون تومان باعث شده حتی خانواده‌های قشر متوسط، خرید خانه را به چشم یک رؤیای دست‌نیافتنی ببینند.

بازار حتی برای سرمایه‌گذاران هم دیگر جذاب نیست. رشد بی‌وقفه قیمت مسکن با رکود دست‌به‌دست داده و سرمایه‌گذارانی که روزی خرید و فروش ملک را به‌عنوان یک گزینه سودآور انتخاب می‌کردند، حالا به بازارهای دیگر مانند بورس یا ارزهای دیجیتال روی آورده‌اند.

مشاوران املاک؛ از «میلیون‌نویسی» تا دست‌خالی‌ ماندن

چند سال پیش، شغل مشاور املاک به دلیل درآمدهای بالا، یکی از گزینه‌های جذاب به شمار می‌رفت. کمیسیون‌ها از قراردادهای خریدوفروش، دستمزدهای دلاری یا پرداخت‌های سنگین بابت اجاره‌ها، برخی از مشاوران را با درآمدهای چندین برابری نسبت به دیگر شغل‌ها مواجه می‌کرد. اما حالا بسیاری از آن‌ها حتی توان پرداخت اجاره دفتر یا هزینه‌های جاری خود را ندارند و اصطلاح قدیمی «میلیون‌نویس» جای خود را به «دست‌خالی» داده است.

دفاتر املاک در کلان‌شهرها که روزانه چندین قرارداد به ثبت می‌رساندند، حالا به سرنوشتی دچار شده‌اند که شاید چند ماه هم خبری از قولنامه نبینند. به‌ویژه در زمستان اخیر، رکود به اندازه‌ای شدت یافته که برخی دفاتر مجبور شده‌اند برای همیشه درهای خود را ببندند یا به سراغ کارهای دیگری بروند.

وام؛ دیگر کمکی نمی‌کند

حداقل تا چند سال پیش، وام‌های مسکن یکی از ابزارهایی بودند که کمی از بار هزینه‌های خریداران می‌کاستند. اما امروز، با رقم‌های میلیاردی خانه‌ها و تسهیلاتی که رقم آن حتی به یک‌دهم قیمت ملک هم نمی‌رسد، دیگر وام نمی‌تواند کمکی باشد. بازپرداخت‌های سنگین و نرخ‌های بهره بالا نیز باعث شده قشرهای متوسط حتی جرأت نکنند به سراغ این گزینه بیایند.

از سوی دیگر، افزایش تورم و کاهش ارزش پول ملی، سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را تحت‌تأثیر قرار داده و مشتریان را به بازارهای موازی رانده است.

مالکان روی قیمت‌ها، خریداران در انتظار کاهش

وضعیت فعلی بازار مسکن به یک بن‌بست کامل رسیده است. مالکان حاضر به کاهش قیمت نیستند و خریداران نیز توان ورود به این بازار را ندارند. این چرخه معیوب باعث شده بازار به مرحله‌ای از رکود برسد که دیگر هیچ معامله‌ای میان فروشنده و خریدار واقعی انجام نمی‌شود.

از سوی دیگر، خانه‌های کلنگی و واحدهای بزرگ‌تر که زمانی گزینه مناسبی برای ساخت‌وساز و سرمایه‌گذاری محسوب می‌شدند، حالا در میان این رکود بی‌انتها گرفتار شده و هیچ‌کس حاضر به معامله این املاک هم نیست.

دفاتر املاک؛ در آستانه تعطیلی

کاهش معاملات، بسیاری از دفاتر املاک را به ورشکستگی پنهان رسانده است. هزینه‌های جاری همچون اجاره دفتر، مالیات و حقوق پرسنل، دیگر جبران‌پذیر نیست و بسیاری از مالکین این دفاتر یا ناچار به تغییر شغل شده‌اند یا با حداقل درآمد تنها به امید روزهای بهتر، به فعالیت ادامه می‌دهند.

چه باید کرد؟ بازاری که نیاز به تجدیدنظر جدی دارد

بازار مسکن با مشکلات زیرساختی و مدیریتی متعددی دست‌به‌گریبان است. از یک سو، نیاز به کاهش هزینه ساخت و زمین و از سوی دیگر تقویت قدرت خرید مردم، دو مسئله مهمی است که باید در دستور کار قرار گیرد.

کارشناسان اقتصادی بر این باورند که اصلاحات عمیق در بازار مسکن تنها در صورتی ممکن است که برنامه‌هایی مانند ایجاد تسهیلات واقعی، گسترش پروژه‌های مسکن‌سازی دولتی و کاهش حباب قیمت‌ها در اولویت قرار گیرد. در غیر این صورت، رکود بازار عمیق‌تر خواهد شد و نه‌تنها دفاتر املاک، بلکه کل زنجیره ساخت‌وساز و سرمایه‌گذاری بخش مسکن با بحرانی بزرگ‌تر روبه‌رو می‌شود.

تا آن زمان، بازار مسکن به «یخبندان زمستانی» خود ادامه می‌دهد؛ بدون مشتری، بدون معامله و بدون رونق. شاید تنها کسانی که در این بازار باقی مانده‌اند، یا فروشندگانی هستند که به‌شدت نیاز به پول نقد دارند، یا خریدارانی که به امید کاهش قیمت‌ها همچنان صبر کرده‌اند. اما حتی این امیدها نیز ممکن است با گذشت زمان به ناامیدی بدل شوند.

آیا بازار مسکن سرانجام می‌تواند از این خواب عمیق بیدار شود؟ یا همچنان بنگاه‌های املاک باید با تابلوی «رکود همیشگی» سر کنند؟